お客様の運営を止めない、強みを活かした対応力
施設管理において必要不可欠である、プロパティマネジメントという役割。
物流に特化した当社ならではのPMサービスと、お客様の施設運営を最優先とした柔軟な対応で
当社を力強く支えるPMチームから、3名にインタビューを行いました。
物流業界やPM業務に携わるきっかけを教えてください。
前職はサブコンのBM（※1）として店舗の管理業務を行っていました。長く務めていたのですが、年齢を考えたときにもっと川上の仕事に就いて視野を広げたいと思い、業界は問わずPM業務に就こうと考えたのがきっかけですね。
私も他業界出身でした。顧客の自社オフィスや営業所の運用・改修などを行う業務で、今と似ているところもありましたが、リーシングや、自社物件以外の施設管理も経験してみたいと考えていたことからPMを選びました。
私はメーカー勤務でしたが、自社工場内の物流に関わることがあったので、物流業界への興味はもともとありましたね。当時も工場の施設管理業務などを担当していたので、自然とPM業務に結びつきました。
※1 BM（ビルマネジメント）…清掃や設備の点検、警備や巡回等、物件そのものの管理を行う業務。
当社のPM業務はどんな特徴があるのでしょうか？
PMというのはもともと、BMのほか、EM（※2）、LM（※3）の役割も担っているんですよ。一般的には顧客であるオーナーに代わって不動産運営を行いますが、当社ではテナント側を顧客としてお客様の各物流拠点を総合的に管理する、テナントのPM業務も行っています。物流施設の場合はテナント側が点検や修繕を行うので、業界ならではの発想だと思いますね。ただ、当社でBM機能は持っていないので、たくさんのBM会社と協業し、当社が統括することでBM業務水準の平準化を図っています。テナントPMというのが当社PM事業の柱のひとつであり、特徴だと思いますね。
※2 EM（エンジニアリングマネジメント）…改修工事の補修、設備機器改修等、施設に対して技術的観点でマネジメントを行う業務。
※3 LM（リーシングマネジメント）…テナント誘致や条件交渉など、入居テナント全般の窓口となる業務。
これまでに印象的なエピソードがあれば教えてください。
この中では私と高野さんが主にテナント側のPM業務を行っていますが、最近だとやっぱり新型コロナウイルスが流行し始めた時期が大変でしたね。
そうでしたね。物流施設は休みなく動き続けるので、影響を最小限に抑えてオペレーションに影響を与えないために対応スピードが求められました。
徹底した感染対策はもちろん、消毒用品の手配、感染者発生時を想定した連絡フローや、どの会社が消毒にあたれるかなど、考えなければならない問題はたくさんありましたよね。
感染リスクから消毒業務は請けられないという会社も少なくなかったですからね。
その状況で当社はどのように対処されたのですか？
ＢＭ機能がない代わりに複数のBM会社と協業しているので、それぞれのネットワークを活かしてアルコールの代用品を手配し、消毒作業に当たってくれる新たな会社も見つけ出しました。現在は、感染が発覚してからの消毒ではなく日常的な消毒に切替えることで、オペレーションを止めないための先回りした方法に変化させています。物流は今や社会インフラでもありますからね。施設運営は止められないので、そのために私達は何も問題がなくて当たり前の状態にしなければならないんですよ。
PM業務は“当たり前”を継続するための重要な役割なのですね。
まさにそうですね。私はオーナーを顧客としていますが、やはり何か問題が起きて止まってはいけないのです。そのために現地を見てテナントとも打ち合わせをしますが、新型コロナが流行し始めたときは現地定例が全てなくなり、状況を確認できなくなってしまったので苦労しました。また、担当する物件それぞれでオーナーも違えば意向も違うので、様々な人の間に入って調整をすることも大きな役目ですね。
今後の展開はどのように考えていますか？
私はテナントＰＭ業務において、当社のバリューをもっと強化したいと考えており、お客様にとっての存在価値を高めて、弊社がいないと困るという立場を確立したいですね。また、私が担当しているお客様の拠点は増加傾向ですので、数を追える仕組みを構築するために現在システム開発も担当させていただいています。人の力だけでは限りがあるので、今後もシステムには力を入れていきたいですし、将来的には管理するだけでなく、例えばデータを蓄積してお客様の全拠点の次期予算を想定可能にするなど次の展開にも繋げたいですね。
いいですね。私は当社でオーナー側とテナント側両方のPM業務を行っているという強みをもっと活かすために、自身においては賃料の相場感など不動産に関わる知識をつけて、資格取得なども目指したいと考えていますね。現在リーシングに関してはまだまだ不動産事業部などに頼っている部分も多いので、部内で完結できるようにしていきたいなと。両方の目線を持っているからこそできる提案があると思っています。
たしかに、施設の維持管理の経験をしてきたメンバーは多いですが、不動産の知識がある人も増えるといいですよね。あとは、オーナーPM業務ではテナントごとに個別のやり取りが多く、施設管理について全く知識がないオーナーやテナントを相手に説明をする大変さもあります。今は物流に投資したい新規参入の企業も増えているので、今後の物件数の増加に対応できる人員として、新たなメンバーを迎えPM事業部をより強化していきたいですね。